Nebenkosten beim Immobilienkauf: Diese Posten werden oft unterschätzt

27.10.2025 Lesezeit: ca. 6 Minuten

Für viele Menschen ist der Kauf einer Immobilie ein Lebenstraum – aber auch die wohl größte Investition, die sie jemals tätigen werden. Bei der Suche wird meist nur auf den Kaufpreis geachtet, dabei fallen noch eine ganze Reihe zusätzlicher Kosten an. Diese sogenannten Nebenkosten können leicht 10 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen. Wer sie nicht mit einkalkuliert, dem droht am Ende eine Finanzierungslücke. Damit Ihnen das nicht passiert, erklären wir die wichtigsten Nebenkosten im Detail. Um den Überblick zu erleichtern, lassen sich die Nebenkosten in zwei Gruppen einteilen: solche, die unvermeidbar sind, und solche, die nur in bestimmten Fällen anfallen.

Inhaltsverzeichnis

• Unvermeidbare Nebenkosten beim Immobilienkauf
• Optionale Nebenkosten beim Immobilienkauf
• Wie lassen sich die Nebenkosten senken?

• Nebenkosten beim Immobilienkauf machen oft 10 % bis 15 % des Kaufpreises aus.
• Unvermeidbare Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren fallen immer an. Andere Nebenkosten sind optional.
• Durch sorgfältige Planung lassen sich einzelne Nebenkosten reduzieren.

Diese Kosten fallen bei jedem Immobilienkauf an. Sie sind gesetzlich vorgeschrieben oder zwingend notwendig, um das Eigentum rechtlich abzusichern.

Kaum ein Käufer denkt beim ersten Besichtigungstermin an Steuern, doch die Grunderwerbsteuer ist einer der größten Posten der Nebenkosten. Sie wird immer dann fällig, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück den Eigentümer wechselt. Der Käufer zahlt sie direkt an das Finanzamt. Ihre Höhe variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro können somit bis zu 32.500 Euro zusätzlich anfallen. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese kann der Käufer nicht als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

In Deutschland darf eine Immobilie nicht „per Handschlag“ gekauft werden – der Kaufvertrag muss von einem Notar beurkundet werden. Der Notar ist dabei eine neutrale Instanz. Er sorgt dafür, dass der Vertrag rechtlich korrekt formuliert ist, erklärt den Inhalt beiden Parteien und achtet darauf, dass keine Seite benachteiligt wird.

Ein weiterer wichtiger Schritt ist die Eintragung ins Grundbuch, das beim Amtsgericht geführt wird. Das Grundbuch ist sozusagen das „öffentliche Register“ aller Grundstücke und Immobilien. Dort ist genau vermerkt, wem die Immobilie gehört und ob Belastungen bestehen, zum Beispiel eine Grundschuld für ein Bankdarlehen. Ohne Eintrag ins Grundbuch gibt es kein gesichertes Eigentum. Die Kosten für Notar und Grundbuch betragen in der Regel 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Davon entfallen etwa 1,0 % bis 1,5 % auf den Notar und etwa 0,5 % bis 1,0 % auf die Grundbucheintragungen und die Grundschuldbestellung. Die genaue Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sowie dem Umfang der vom Notar erbrachten Leistungen. 

Viele Käufer konzentrieren sich auf die einmaligen Kaufkosten und vergessen, dass Wohnen auch danach jeden Monat Geld kostet. Zusätzlich zu den Kosten für Strom, Wasser und Heizung fallen noch die Grundsteuer sowie Gebühren für die Müllabfuhr und das Abwasser an. Bei Eigentumswohnungen kommen zusätzlich das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklagen hinzu, die für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum genutzt werden. Diese laufenden Kosten sind zwar niedriger als die einmaligen Nebenkosten, wirken sich aber langfristig auf das Haushaltsbudget aus.

Neben diesen unvermeidbaren Ausgaben gibt es weitere Kosten, die nicht bei jedem Kauf fällig werden, aber schnell ins Gewicht fallen können. Wer sie übersieht, läuft ebenfalls Gefahr, den eigenen finanziellen Spielraum zu überschätzen.

Viele Immobilien werden über Makler angeboten. Wer auf diesem Weg kauft, muss eine Provision zahlen, die die Vermittlungstätigkeit vergütet. Seit 2020 gilt bei Wohnimmobilien in der Regel eine Kostenaufteilung zwischen Käufer und Verkäufer. Die Höhe der Provision variiert je nach Bundesland und liegt meistens zwischen 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises. Bei einer 500.000-Euro-Immobilie können somit bei einer Teilung der Kosten zusätzlich bis zu 17.850 Euro fällig werden. Die Maklerprovision wird in der Praxis meist erst nach Vertragsunterzeichnung fällig, sollte aber schon frühzeitig im Budget berücksichtigt werden.

Ein Haus kann auf den ersten Blick schön wirken, doch wie sieht es mit der Bausubstanz, der Dämmung oder möglichen Feuchtigkeitsschäden aus? Ein Sachverständiger kann diese Fragen klären. Er erstellt ein Gutachten über den Zustand der Immobilie oder ihren Marktwert. Die Kosten dafür liegen je nach Umfang zwischen einigen Hundert und wenigen Tausend Euro. Für Käufer kann das eine lohnende Investition sein. Denn so lassen sich womöglich böse Überraschungen vermeiden und man hat im Zweifel ein starkes Argument in der Preisverhandlung.

Die meisten Käufer benötigen ein Darlehen. Neben den Zinsen können jedoch weitere Kosten entstehen. So berechnen manche Banken Schätzkosten, wenn sie den Wert der Immobilie selbst prüfen. Oftmals übernimmt jedoch die finanzierende Bank die Kosten, da die Einschätzung des Werts der Immobilie auch in ihrem Interesse liegt. Kommt es zu Verzögerungen beim Bau oder bei der Übergabe, können außerdem Bereitstellungszinsen anfallen, also Gebühren dafür, dass das zugesagte Geld noch nicht ausgezahlt wird. Es kann sich also lohnen, nicht nur auf den Zinssatz, sondern auf das gesamte Angebot einer Bank zu achten.

Sobald eine Immobilie finanziert wird, verlangt die Bank eine Wohngebäudeversicherung. Diese schützt das Haus vor Schäden durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser. Doch auch darüber hinaus denken viele Käufer an Absicherung. Eine Risikolebensversicherung stellt sicher kann sicherstellen, dass die Familie im Todesfall die Restschuld des Kredits tilgen oder die laufenden Kosten begleichen kann. Somit bleibt die Immobilie der Familie erhalten. Eine Restschuldversicherung übernimmt im Ernstfall, beispielsweise bei Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit, die Raten.

Nach dem Kauf beginnt der praktische Teil: der Einzug. Ob Möbeltransporter, neue Küche oder ein frischer Anstrich – die Kosten können schnell in die Höhe schießen. Selbst kleinere Renovierungen, wie etwa neue Bodenbeläge oder Malerarbeiten, können mehrere Tausend Euro verschlingen. Wer ein älteres Haus kauft, muss oft noch tiefer in die Tasche greifen – etwa für die Modernisierung der Heizung oder energetische Sanierungen. Diese Posten werden häufig vernachlässigt, sollten aber nicht unterschätzt werden, da sie sich schnell summieren können.

Ganz vermeiden lassen sich die Nebenkosten beim Immobilienkauf zwar nicht, doch es gibt einige Einsparmöglichkeiten:

• Maklerprovision umgehen: Wer direkt von privat kauft, spart die Provision. Alternativ lohnt sich ein Blick auf Immobilienportale mit provisionsfreien Angeboten.
• Kreditangebote vergleichen: Die Banken unterscheiden sich nicht nur bei den Zinsen, sondern auch bei Zusatzgebühren wie Schätzkosten oder Bereitstellungszinsen. Ein Vergleich kann hier mehrere Hundert Euro sparen.
• Förderungen nutzen: Die KfW fördert den Kauf oder Bau von selbstgenutzten Eigenheimen oder Eigentumswohnungen mit bis zu 100.000 Euro pro Vorhaben. Es kann sich also lohnen, zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Förderung erfüllt sind.
• Eigenleistungen bei Renovierungen: Wer handwerklich geschickt ist, kann durch Eigenarbeit bei Maler- oder Renovierungsarbeiten erhebliche Kosten sparen.

Wer die unvermeidbaren Kosten fest einplant und die optionalen Posten realistisch einschätzt, verfügt über eine solide Kalkulationsbasis. Durch geschickte Planung lassen sich zudem an einigen Stellen die Ausgaben reduzieren.