Investieren in Immobilien mit Aktien, REITs oder ETFs

07.02.2025   Lesezeit: ca. 7 Minuten
 

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Eine davon ist der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Wem der Erwerb einer Immobilie zu kostspielig ist, der kann den Weg über die Börse wählen. Denn auch mit ETFs oder Aktien ist ein Investment in Immobilien möglich. Warum ein solches Investment derzeit interessant sein könnte, erfahren Sie in diesem Blogbeitrag.

Inhaltsverzeichnis:

• Immobilien bieten zwei Ertragsquellen
• Zinsanstieg macht Immobilienfinanzierungen teurer und lässt Nachfrage sinken
• Risiken und Chancen bei Investments in Immobilienaktien und ETFs
• Preisstabilisierung am deutschen Immobilienmarkt
• Zinssenkungen positiv für Immobilienaktien
• Mit ETFs oder REITs in Immobilien investieren

Investments in Immobilien bieten zwei mögliche Ertragsquellen. Zum einen die Einnahmen aus der Vermietung. Zum anderen kann der Wert der Objekte steigen, die Immobilienbesitzer in ihrem Bestand haben.

Wer keine eigene Immobilie erwerben möchte, kann mit Wertpapieren an der Entwicklung des Immobilienmarktes partizipieren. Neben Immobilienfonds, die direkt in Gewerbe-, Büro- oder Wohnimmobilien investieren, können auch börsennotierte Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft für die Geldanlage in Betracht gezogen werden.

So ist beispielsweise schon mit kleinen Beträgen ein Investment in ETFs auf Indizes wie den STOXX® Europe 600 Real Estate möglich. Der Aktienindex bildet die Wertentwicklung von Unternehmen aus dem europäischen Immobiliensektor ab. Die Anzahl der Indexmitglieder ist variabel. Wie viel Gewicht die Aktien eines Unternehmens im Index erhalten, richtet sich nach der Marktkapitalisierung der frei handelbaren Aktien. Geografisch betrachtet kommen Firmen aus Großbritannien mit rund einem Drittel derzeit auf den größten Anteil im STOXX® Europe 600 Real Estate. Deutsche Firmen machen mit knapp 20 % den zweithöchsten Anteil aus. Darüber hinaus finden sich weitere Unternehmen aus Frankreich, Schweden, der Schweiz, Belgien sowie Spanien im Index.¹

3 Facts:

• Rahmenbedingungen im Immobiliensektor verbessern sich durch sinkende Zinsen und Preisstabilisierung.
• Mit Immobilien-ETFs und REITs ist ein Immobilien-Investment auch mit kleineren Beträgen möglich.
• Als Beimischung im Depot können Immobilien-ETFs und REITs das Gesamtrisiko reduzieren

Auf Sicht der letzten fünf Jahre blieb der STOXX® Europe 600 Real Estate in Sachen Performance deutlich hinter dem breit gefassten STOXX® Europe 600 Index zurück.² Eine wesentliche Ursache dafür sind die verschlechterten Rahmenbedingungen, denen die Immobilienwirtschaft in den vergangenen Jahren ausgesetzt war.

Der starke Anstieg der Inflation in den Jahren 2021 und 2022 zwang die EZB dazu, die Leitzinsen im Euroraum anzuheben. Finanzierungsdienstleistungen wie z. B. Kredite für den Erwerb einer Immobilie orientieren sich am allgemeinen Zinsniveau. Mit den gestiegenen Zinsen verteuerten sich daher auch die Kredite. Hinzu kamen die durch die Inflation gestiegenen Kosten für Baumaterialien. Beide Faktoren sowie das ohnehin hohe Preisniveau für Immobilien ließen die Nachfrage einbrechen.

Die schwache Nachfrage führte zu Preisrückgängen bei Wohn- und Gewerbeimmobilien. Bei Letzteren war bereits seit der Corona-Pandemie nur noch eine Seitwärtsbewegung der Preise zu beobachten. Insbesondere die Einführung der Homeoffice-Regelungen dämpften die Nachfrage bei Büroimmobilien.

Aufgrund der Preisrückrückgänge bei Immobilien mussten viele Unternehmen der Immobilienbranche zum Teil größere Wertberichtigungen bei ihren Bestandsimmobilien vornehmen. Diese Entwicklung zeigt die Risiken von Investments in Aktien oder ETFs mit Fokus auf die Immobilienbranche:

• Die Preise für Immobilien können je nach Region und Nutzungsart (Wohnen, Büro, Einzelhandel) Schwankungen unterliegen.
• Fallende Kursnotierungen von Fonds oder ETFs auf Immobilienaktien bergen das Risiko von Verlusten.
• Wechselkursverluste möglich, wenn Immobilienaktien direkt oder als Bestandteil von ETFs in fremden Währungen notieren.
• Die Kursnotierung von Immobilienaktien weist am Kapitalmarkt oft einen Abschlag zum Nettoinventarwert auf (Nettoinventarwert (NAV) = Gesamtwert aller Immobilien und Vermögenswerte des Unternehmens, abzüglich aller Schulden).
• Regulatorische Beschränkungen (z. B. Mietpreisbremse) können sich negativ auf die Geschäftsentwicklung auswirken.

Den Risiken stehen zugleich Chancen gegenüber:

• Wertsteigerungen der Immobilien und regelmäßige Erträge (Mieteinnahmen) möglich.
• Wechselkursgewinne möglich, wenn Immobilienaktien direkt oder als Bestandteil von ETFs in fremden Währungen notieren.
• ETFs bieten aufgrund der Berücksichtigung mehrerer Immobilienunternehmen aus verschiedenen Regionen und mit unterschiedlichen Nutzungsarten eine größere Risikostreuung gegenüber dem Investment in einzelne Unternehmen.
• Hohe Liquidität, da ein Verkauf von Immobilienaktien und ETFs börsentäglich möglich.

Im Hinblick auf die Chancen von Immobilienaktien ist die jüngste Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt interessant. Die von vdpResearch vierteljährlich veröffentlichten Preisindizes zeigten nach deutlichen Rückgängen in den Jahren 2022 und 2023 in den ersten drei Quartalen 2024 eine Stabilisierung, bei Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Preisindizes werden auf Basis der Daten zu tatsächlich realisierten Kaufpreisen und Mieten von mehr als 700 Kreditinstituten der deutschen Finanzwirtschaft ermittelt.

^{Quelle: vdpResearch Immobilienpreisindizes, Stand: 11.11.2024}

Bemerkenswert ist die Entwicklung der Neuvertragsmieten bei Mehrfamilienhäusern. Hier zeigte der entsprechende Preisindex selbst in den Jahren 2022 und 2023 keinen Rückgang. Im dritten Quartal 2024 stiegen die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 5,60 %. Die spiegelt laut vdpResearch die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Deutschland wider. Insbesondere in Großstädten und Ballungsgebieten ist der Wohnraum knapp. Um den Bedarf zu decken, müssten einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zufolge 372.600 neue Wohnungen pro Jahr gebaut werden. Doch davon ist Deutschland weit entfernt. Zwischen 2021 und 2023 wurden jährlich nur 294.400 Wohnungen fertiggestellt.³ Die geringe Zahl an Neubauten und die Zuwanderung sind zwei Faktoren, die die Nachfrage nach Wohnraum hoch und die Leerstandsquoten niedrig halten.

Angesichts der sich abzeichnenden Preisstabilisierung rechnen Wohnimmobilienunternehmen wie z. B. Vonovia oder LEG Immobilien nicht mehr mit größeren Berichtigungsbedarf in ihren Immobilienportfolios. Mit insgesamt mehr als 500.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich ist die in Bochum ansässige Vonovia SE das führende private Wohnungsunternehmen in Europa. Im europäischen Immobilienaktienindex STOXX® Europe 600 Real Estate macht Vonovia mit 14,04 % den größten Anteil aus.⁴

Zusätzlich zu der sich abzeichnenden Preisstabilisierung verbessern sinkende Zinsen die Rahmenbedingungen. Unternehmen im Immobiliensektor haben grundsätzlich einen sehr hohen Bedarf an finanziellen Mitteln. Setzt die EZB die Leitzinssenkungen für den Euroraum fort, wird die Finanzierung von Krediten für die Unternehmen tendenziell günstiger.

Neben Immobilienfonds, die direkt in Wohn- und/oder Gewerbeimmobilien investieren, sind Immobilienunternehmen, deren Geschäftsaktivitäten in der Vermietung von Gewerbeimmobilien oder Wohnimmobilien besteht, eine weitere Anlagemöglichkeit. Mit ETFs auf den STOXX® Europe 600 Real Estate Index oder den FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index können Anlegerinnen und Anleger ihr Investment breiter aufstellen als mit dem Kauf einer einzelnen Immobilienaktie.

Gleiches gilt für die sogenannten REITs (Real Estate Investment Trust). Bei einem REIT handelt es sich um eine Aktiengesellschaft, die in Immobilien investiert und durch deren Vermietungen oder Veräußerungen Erträge erzielt. Die Besonderheit bei deutsche REITs: Sie müssen mindestens 75 % ihres Vermögens in Immobilien halten und mindestens 90 % ihres Gewinns ausschütten. Das macht REITs für alle jene interessant, die regelmäßige Erträge erzielen möchten. Auch für REITs gibt es ETFs, die ein breit gestreutes Investment ermöglichen. So müssen sich Anlegerinnen und Anleger nicht auf einen REIT festlegen.

Beispiele für ETFs auf einen europäischen Immobilienindex:

• iShares STOXX Europe 600 Real Estate
• Amundi FTSE EPRA Europe Real Estate UCITS ETF (D)

Beispiele für ETFs auf europäische oder internationale REITs:

• BNP Paribas Easy FTSE EPRA Nareit Developed Europe ex UK Green UCITS ETF
• VanEck Global Real Estate UCITS ETF
   

^{1 Quelle: STOXX, Stand: 31.12.2024 (https://stoxx.com/index/sx86p/?factsheet=true)}

^{2 Quelle: STOXX, Stand: 31.12.2024 (https://stoxx.com/index/sx86p/?factsheet=true)}

^{3 Quelle: IW-Report 39/2024}

^{4 Quelle: STOXX, Stand: 31.12.2024 (https://stoxx.com/index/sx86p/?factsheet=true)}