10 Irrtümer über Immobilien

11.05.2017   Lesezeit: ca. 6 Minuten
 

Der Traum vom eigenen Zuhause ist für viele ein wichtiger Lebensmeilenstein – und mit den aktuell günstigen Finanzierungsmöglichkeiten scheint der Weg dorthin oft zum Greifen nah. Immobilien gelten als wertbeständige Investition, bieten Sicherheit und sind für viele ein zentraler Baustein der Altersvorsorge. Doch gerade weil der Immobilienkauf eine so bedeutende Entscheidung ist, sollten Käufer sich gut vorbereiten.

Im Umfeld von Finanzierung, Kaufpreis und Wertentwicklung kursieren viele Meinungen – aber nicht alle davon halten einer genaueren Prüfung stand. Um Sie bei Ihrer Entscheidung zu unterstützen, haben wir die zehn häufigsten Irrtümer rund um den Immobilienkauf zusammengestellt – kompakt, verständlich und mit Blick auf das Wesentliche. So starten Sie bestens informiert in Ihre Immobiliensuche – und vermeiden typische Stolperfallen von Anfang an.

Inhaltsverzeichnis:

• Ein niedriges Zinsniveau macht den Kauf einer Immobilie preiswert
• Kaufen erweist sich langfristig immer als vorteilhafter als Mieten
• Die Immobilienpreise steigen stetig an
• Betongold ist die optimale Altersvorsorge
• Ohne Eigenkapital ist die Finanzierung einer Immobilie nicht möglich
• Die Anschaffungskosten für eine Immobilie entsprechen dem Kaufpreis
• Bei der Beurteilung eines Darlehensangebots kommt es allein auf den effektiven Zinssatz an
• Die Finanzierung einer Immobilie bietet absolute Planungssicherheit
• Es ist sinnvoll, alle verfügbaren Rücklagen in die Immobilie zu stecken
• Die Hausbank bietet bei der Finanzierung die besten Konditionen
  

Das stellt leider nur die halbe Wahrheit dar. Gerade in Niedrigzinsphasen steigen die Marktpreise für Immobilien, zumindest in gefragten Lagen, stark an. Denn dank den Niedrigzinsen können sich viele Verbraucher eine Baufinanzierung leisten und die Nachfrage steigt. Dieser Effekt frisst den Vorteil niedriger Zinsen meistens auf und kann den Kauf eines Eigenheims zu einer teuren Angelegenheit machen. Oftmals kommt es auf längere Sicht sogar zu einer Blasenbildung am Immobilienmarkt. Diese Entwicklung führt über kurz oder lang zu einem jähen Absturz der Preise für Häuser und Eigentumswohnungen. Wenn Sie Ihre Immobilie in Boomzeiten gekauft haben, drohen Verluste. Hinzu kommt, dass die meisten Immobilienfinanzierungen nur eine Zinsbindungsfrist von ein paar Jahren aufweisen. Nach dieser Frist können die Konditionen angepasst werden, häufig sind die Niedrigzinsen dann Vergangenheit und das Kapital muss teuer finanziert werden.

3 Facts:

• Der Kauf von Immobilien stellt keine durch und durch "sichere" Anlage dar
• Bei der Finanzierung kommt es neben einem günstigen Zinssatz auch auf andere Faktoren an.
• Die Geldanlage in Immobilien sollte idealerweise nur einen Teil des Gesamtvermögens ausmachen, um dem Prinzip der Risikostreuung zu entsprechen.
  

Diese Auffassung ist sehr weit verbreitet, trifft jedoch in vielen Fällen nicht zu. Da die allermeisten Immobilienkäufer eine Finanzierung benötigen, wenden sie in der Regel je nach Höhe des vorhandenen Eigenkapitals deutlich mehr als das auf, was Mieter zahlen. Mit Ihrer Immobilie machen Sie nur dann einen Gewinn, wenn die Preise kräftig steigen. Für hochwertige Häuser und Eigentumswohnungen in den gefragten Stadtteilen von Ballungszentren kann dies durchaus eintreten, in allen anderen, zum Beispiel ländlichen Regionen, ist eher nicht mit einer Wertsteigerung zu rechnen.

Auch das ist so nicht richtig. Zum einen sinken die Preise von Wohnungen und Häusern in ländlichen Regionen und kleineren Städten seit Jahren, viele Immobilien sind dort sogar nahezu unverkäuflich. Zum anderen sollten Sie die stetige Ausweitung der energetischen Bauvorschriften, wie zum Beispiel in Bezug auf die Wärmedämmung, berücksichtigen: Sie machen auch ältere Häuser und Wohnungen in Metropolregionen unattraktiv, sodass Ihnen im Extremfall nur der Grundstückwert abzüglich der Abrisskosten bleibt.

Auf diese vermeintlich sichere Strategie für einen finanziell sorgenfreien Ruhestand setzen immer noch Millionen Bürger. Doch tatsächlich bedeutet der Erwerb von Wohneigentum auch meist den weitgehenden Verzicht auf Risikostreuung. Das Privatvermögen von Normalverdienern reicht in der Regel nicht aus, um neben der Finanzierung einer Immobilie noch weitere nennenswerte Vermögenswerte aufzubauen. Aus diesem Grund setzen Bürger mit dem Kauf einer Immobilie nahezu alles auf eine Karte und handeln entgegen dem Grundprinzip der möglichst breiten Risikostreuung bei Geldanlagen.

Heute bieten Banken auch privaten Kunden Immobiliendarlehen an, ohne dass diese dafür Eigenkapital vorweisen müssen. Allerdings ist diese Form der Finanzierung hoch riskant. Wer sich für diese Lösung entscheidet, muss sich vergegenwärtigen, dass er im schlimmsten Fall das Abenteuer Immobilienkauf mit einem hohen Schuldenbetrag bezahlt. Dieser Fall tritt ein, wenn Sie das Haus oder die Eigentumswohnung kurz nach der Anschaffung wieder verkaufen müssen. Selbst wenn Sie dabei den ursprünglichen Preis erzielen, bleiben Sie auf den Schulden für die Erwerbsnebenkosten sitzen.

Leider stimmt auch das nicht. Zu dem Preis, den Sie an den Verkäufer zahlen müssen, kommen weitere Kosten hinzu. Insbesondere die Beträge für die notarielle Eigentumsübertragung sowie die Grunderwerbsteuer können schnell mehr als zehn Prozent des Kaufpreises betragen.

Auch das ist nicht richtig. Um die Vorteilhaftigkeit eines Immobilienkredits angemessen einschätzen zu können, sollten Sie auch auf eventuell anfallende Nebenkosten, wie zum Beispiel Kontoführungsgebühren achten. Außerdem sollten Sie sich über die Höhe der im Falle einer frühzeitig vorgenommenen Tilgung anfallenden Vorfälligkeitsgebühren informieren.

Dies trifft bei einem konventionellen Ratenkredit, mit dem hierzulande die meisten Verbraucher ihre Immobilie finanzieren, nicht zu. Sie vereinbaren bei dieser Kreditform mit Ihrer Bank eine feste Zinsbindungsdauer von mehreren Jahren. Sobald dieser Zeitraum vorüber ist, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Diese bekommen Sie unter Umständen nur zu sehr viel höheren Zinsen, sodass Ihre Monatsraten deutlich größer werden.

Diese Vorgehensweise erscheint als sehr riskant. Sollte ein unvorhergesehenes Ereignis eintreten, wie zum Beispiel eine kostspielige Autoreparatur oder vorübergehende Arbeitslosigkeit, kommen Sie schnell in große finanzielle Bedrängnis. Deswegen sollten Sie stets eine finanzielle Reserve haben, die mindestens drei Monatsraten Ihres Kredits entspricht.

Auch mit dieser Annahme liegen Häuslebauer häufig daneben. Bei der Auswahl eines Immobiliendarlehens sollten Sie möglichst viele verschiedene Anbieter berücksichtigen und die Angebote vergleichen. Da es sich bei einem Hypothekendarlehen um ein standardisiertes Produkt handelt, spricht nichts dagegen, diesen Kredit zum Beispiel bei einer Onlinebank aufzunehmen. Diese Kreditinstitute bieten oft besonders günstige Zinsen.