Ist der Boom jetzt vorbei?
Die Corona-Krise konnte den Preisauftrieb am deutschen Immobilienmarkt vermeintlich nicht bremsen. Vom Aufschwung der vergangenen Jahre profitierten auch die Aktien von Immobilienkonzernen. Sind die nun aufkeimenden Ängste vor steigenden Inflationsraten und höheren Zinsen Vorboten einer Trendwende?
Veröffentlichung: Consorsbank 06.05.2021
Lesezeit: 5 Minuten
Laut Statistischem Bundesamt waren die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vierten Quartal 2020 um 8,1 Prozent höher als im Vorjahresquartal.
Die positive konjunkturelle Entwicklung bis zum Beginn der Corona-Krise begünstigte auch die Immobilienmärkte Europas, wenngleich die Preise nicht in allen Ländern so stark anzogen wie in Deutschland. Vom Aufschwung der vergangenen Jahre profitierten zudem wohl auch die Aktien von Immobilienkonzernen. Doch Mahner sehen erste Anzeichen, die darauf hinweisen könnten, dass die Bäume am Häusermarkt nicht mehr in den Himmel wachsen. So konstatieren die Forscher des Instituts Empirica in ihrem Blasenindex 2021q1 eine Blase am Wohnungsmarkt und warnen: „Sobald die Zinsen steigen, müssen die Preise runter oder die Mieten hoch. Mietsteigerungen werden künftig aber stärker reglementiert sein als heute.“
Bauzinsen steigen leicht
Skeptiker verweisen auf Risiken: Inflationsängste könnten dazu geführt haben, dass die Zinsen für Baukredite in den letzten Wochen bereits gestiegen sind, wenngleich sie im langfristigen Vergleich noch immer sehr niedrig sind. Aber der kurzfristige Trend scheint nach oben zu zeigen. Gleichzeitig könnte sich das Ende der Corona-Pandemie wegen neu auftretender Mutationen hinausschieben und in Europa zu erhöhter Arbeitslosigkeit sowie Einkommens- und Nachfrageeinbußen führen.
Die Corona-Krise könnte darüber hinaus das Wohnverhalten vieler Menschen verändern. Die Möglichkeit, aus der Ferne im Homeoffice zu arbeiten, könnte die Wohnungsnachfrage zum Teil von den Städten in die Peripherie umleiten – demzufolge das Preisniveau in den Städten dämpfen.
Nachdem das Bundesverfassungsgericht (BVG) den Berliner Mietendeckel gekippt hat, könnte die nächste Bundesregierung eine ähnliche Regelung für ganz Deutschland anstreben. Schließlich ist der Bund für die gesetzliche Regulierung zuständig, so das BVG.
Wer in Immobilien investieren will, muss nicht zwingend welche kaufen. Der Erwerb entsprechender Wertpapiere ist ebenfalls eine Möglichkeit.
Konjunkturaufschwung wird Immobiliennachfrage stützen
Es gibt jedoch auch Punkte, die gegen ein düsteres Szenario an den Immobilienmärkten sprechen: Die weltweit aufgelegten massiven Konjunkturpakete sprechen dafür, dass die Weltwirtschaft ab der zweiten Hälfte des Jahres kräftig Fahrt aufnimmt. Das könnte die Arbeitslosigkeit reduzieren, die Einkommen wieder steigen lassen und der Nachfrage nach Wohnraum zugutekommen.
Die Inflationsraten sind zwar zuletzt tatsächlich höher ausgefallen als Ende 2020. Das liegt zum Teil wohl an Sonderfaktoren, beispielsweise der Rücknahme der Mehrwertsteuersenkung zum 1. Januar. Gleichzeitig spielen wohl höhere Energiepreise eine Rolle sowie Ressourcenknappheit, veränderte Lieferketten und Aufholeffekte bei der Nachfrage. Eine nachhaltige Beschleunigung der Inflation scheinen dennoch selbst die Zentralbanken nicht zu befürchten. Es gibt Stimmen, die davon ausgehen, dass die Notenbanken ohnehin alles dafür tun werden, die langfristigen Zinsen noch auf Jahre hinaus extrem niedrig zu halten.
Und was eine Regelung für ganz Deutschland betrifft, so gibt es sie ja bereits: die Mietpreisbremse. Ob es weitere bundesweite Regulierungen geben wird, ist derzeit nicht absehbar.
Lohnt sich ein Einstieg noch?
Trotz bestehender Risiken kann sich ein Einstieg für Anleger noch lohnen, etwa aus Gründen der Diversifikation. Wer den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses nicht stemmen kann oder will, aber dennoch in Immobilien investieren möchte, kann das tun, indem er entsprechende Wertpapiere erwirbt. Eine Möglichkeit sind offene Immobilienfonds, die sich gut als Depot-Beimischung eignen. Wenn Sie als Anleger aus dem Immobilienfonds aussteigen wollen, können Sie die Fondsanteile regelmäßig an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Früher war das sehr kurzfristig möglich, mittlerweile sind aber gewisse Fristen zu beachten. Wie diese im Einzelfall aussehen, hängt unter anderem davon ab, wie lange die Fondsanteile schon im Depot liegen. Auch der Wert des zurückzugebenden Anteils spielt eine Rolle.
Als Alternative kommen unter anderem Aktien von Immobilienunternehmen in Frage. Deren Kurse sind oftmals im Zuge des Immobilienbooms der vergangenen Jahre deutlich gestiegen. Interessant können hier vor allem Real Estate Investment Trusts (REITs) sein. Das sind Aktiengesellschaften, deren Vermögen ausschließlich aus Immobilienvermögen besteht. Wenn REITs mindestens 90 Prozent ihres Bruttogewinns an die Aktionäre ausschütten, sind sie von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit.
Anleger, die breit gestreut in Immobilienaktien investieren wollen, können das z. B. mittels eines Immobilienaktien-ETFs oder -Fonds erreichen. Beide Wertpapiere zeichnen sich dadurch aus, dass sie viele verschiedene Unternehmen dieses Sektors enthalten.
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